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华住VS锦江如何选择更适配的酒店品牌?

 发布时间 : 2022-07-24  浏览次数 : 4

  华住VS锦江如何选择更适配的酒店品牌?投资人黄丽琼是90后海外高知,家族资产投资人代表。其家族涉足酒店资产的购买投资及改造经营,并已经开始规划前期投资资产做酒店的研测尝试,黄总自己本身也已经参与了三家酒店的资产投资经营。

  黄丽琼女士投龄4年,已投数量3个,总投资金额2.3亿元。主要投资区域:西北;投资品类:中端、中高端;已投品牌:桔子、维也纳、全季。

  本文将重点对比她投资的项目中的全季(华住)与维也纳(锦江),分析两大酒店品牌的运营风格与投资人风格的适配度,并与各位投资人分享黄总的投资见解。

  以下内容根据7月7日11期【酒店投资百人汇】视频直播中黄丽琼的自述整理而成:

  我家族本身是从事木材行业的,在2017年底投资酒店之前,我们也和不少投资人一样投资了风险低、收益高的信托产品。当时信托产品的利率高约8-9%,后来有很多私募产品暴雷,我们这种传统家族可能就不大敢把钱放在私募产品里了。

  另外,家族原先从事的贸易行业账期长,因此兜兜转转,我们还是选择了投资稳健性更高的酒店。

  对于家族而言,投资酒店能避免一些子女之间的纷争,因为这是长期持有的过程,就像一个年化4-6%的理财产品,可以做到定期分红。就我个人的理解而言,酒店投资是“类信托”的家族财富传承手段。

  进行初步了解后,我意识到酒店本身并不是一个高利润行业,如果租物业的话,算上租金成本,利润率更低。因此我们选择购买写字楼/公寓做酒店进行投资,这也是对家族现金流做更好配置的过程。

  在投资风格上,我属于亲力亲为的那种,因此所有的市场调研、盯施工都是我自己来做的。

  目前,我投资了3家酒店,在营业的有两家,桔子酒店是2018年底开的,维也纳是2021年3月投入运营的。

  值得一提的是,在已经投入运营的两家酒店中,航天城维也纳其实在初期筹备时并不被看好,但开业后第一个月营业额80万,第二个月100万,第一年的RevPAR就做到了区域第一。

  当时考虑的品牌有全季、亚朵、维也纳。最终锁定在全季和维也纳两个品牌之间,由于物业有柱子,影响排房,亚朵要求的尺寸面积严重影响出房率,因此首先放弃。选择维也纳的原因,在于:

  1、调取了全西安每相邻两家的全季VS维也纳的RevPAR、及单房成本后,发现维也纳比全季多20-30元/间,投资回报比更高;

  2、对比RevPAR后,我发现房量大+非成熟区域的地方,维也纳完胜全季。成熟区域全季依靠会员转化,会实现更高溢价,而我们购买的物业位于西安高新区,地理位置相对偏僻,维也纳相较于全季,更注重销售人员的地面推广,因为规划有130间房,在房量较大的情况下,更适应新区的发展;

  3、想要尝试增加额外的会议室/餐饮收入,维也纳品牌价格相对灵活,且又有会议室/餐饮销售的经验;

  维也纳于2021年3月开业,几乎没有爬坡期,全年客房RevPAR是260,对于这个数据,我是满意的。

  初出茅庐投资酒店,对工程方面不大了解,所以在投资第一家桔子酒店时,一味追求美观,导致实用性不强,工程质量不尽如人意。所以在第二家酒店维也纳上,我们更注重设计,优先后期工程维护及运营的功能性,再追求外表美观。

  原先规划是打造维也纳3.0版本,但酒店开始装修时,维也纳品牌方在试验新的4.0和5.0版本效果。于是我当时狠了狠心,装修中途停工1个月,去维也纳刚开业的汕头新店做调研。最后我们的公区设计和房间家具用了最新的5.0版本,深受顾客欢迎,在市场上认可度也较高。

  没有充分做好前期背调工作,忽略了酒店周边企业自带会议室。虽然部分企业有外出开会的需求,但要求会议室规模要大,装修要高档。而航天城维也纳的会议室只能开培训小会,最终导致酒店会议室利用率过低,10个月的会议室收入总计才12万,与预期相差甚远。

  另外,这个项目虽然几乎没有爬坡期,但一年内换了3个店长,导致运营团队比较混乱。从中可以吸取的教训是运营团队还是要亲自搭建。

  第一类投资人风格,投资人将投资酒店作为副业,还是主业。像我们家族就属于前者,把投资酒店作为副业,主业依然没放弃,但也没有太多的时间和精力去做酒店的日常运营。

  第二类投资人风格,投资人是否有装修以及酒店经营的经验;是否有储备服务业、餐饮类的人才。

  第三类投资人风格,在酒店经营管理的投入度上,有些投资人事必躬亲,亲力亲为;而有些投资人确实年纪较大,可能不想管太多的事情,也就是甩手掌柜型的投资人。

  前面也有提到,4年时间里,我投资了3家酒店。其中桔子和全季是华住旗下的,维也纳是锦江旗下的。

  那么华住VS锦江,哪个是最喜欢的投资风格?针对两大品牌的运营风格和优势,以全季和维也纳为例,我整理了一张表格供各位参考。

  华住旗下的酒店只配备了一个店长,品牌方的文化使然,店长也要亲力亲为,哪里有需要就往哪里搬,一线有需要的时候店长也要担当一线职位。店长的年龄也比较年轻,与年轻投资人的契合度较高。

  维也纳管理团队则由一个店长+多个部门经理组成,部门分工比较明确。相较华住而言,在管理人员的工资上,投资人需要投入更多的成本。店长的年龄普遍要长一些,与成熟一些的投资人契合度较高。

  华住的人员工资配比较低,大概在0.2左右;锦江则在0.25左右,因为其对工程部和安保部要求较高,实行三班倒模式,所以工资配比稍高。

  华住来自上海,锦江旗下的维也纳来自广东,两大品牌的运营风格各具地域特色。

  整体而言,就是维也纳就像广东人一样,落地、实在。而华住的CEO是IT出身,非常精于数字化管理,实行“自上而下的垂直管理”,能够实时看到房态,对于投资人而言,可以进行实时对比,这和上海人精明的性格特质也基本符合。

  截至2021年第三季度,华住拥有1.89亿名会员,为中国最大的酒店忠诚计划。除了会员队伍庞大外,华住会员的活跃度也是最高的,这是其他酒店集团没办法超越的。会员输送比例高达70%,但也会造成OTA与销售管理能力欠缺的问题。

  锦江则更依赖某个区域的地面销售,会员输送比例仅占比10-30%,店内销售需输送50%,因此OTA与销售管理能力是其强项。

  我认为华住旗下酒店的客房数量最好不要超过100间。刚才有讲到,华住的会员订房占比能达到70%,会员+一定比例OTA即可满房,因此不用花太多经历做销售。

  而锦江的盈利模式除了客房收入之外,还有一定的会议室/餐饮组成,因此地面销售对于锦江很重要,它有专门的销售部输送50%的房客体量,而会员订房占比较低,仅10-30%。因此锦江在运营160间客房量的酒店时优势更为明显。

  总而言之,投资人在进行品牌决策时,除了需要关注酒店的地理位置、房间量以外,酒店的管理费和人员工资也是成本的大头,也是需要重点留意的。

  首先,在前期筹备中,与开发商签订合同时,我会把工程条件、物业条件较为细致的罗列出来,这样可以大大杜绝施工阶段的扯皮与矛盾,避免增加后期改造费用。

  其次,在设计上严格把控公摊面积。我目前投资的三个项目公摊面积基本控制在55㎡以下。

  华住:加深垂直的数字化管理,这是华住一直在做,同时业内暂时无法超越的,但同时应该注入区域内的水平管理。据我所知,华住近期也已经在做区域化管理改变,让我们拭目以待吧。

  锦江:充沛的人员储备和培训、围绕销售为核心的运营管理原先是维也纳的重点特色。

  1、从其他行业转行做租赁酒店投资的,建议除非有远低于市场的租金,否则不要轻易入局,因为酒店行业是一个相对来说比较稳健长周期的行业,难有爆发式的回报,所以心态一定要平稳,坚持长期主义,切忌加杠杆进行投资。

  2、不要完全依赖酒店品牌方的数据,自己联系业主进行市场调研,参与感很重要

  筹备期一定要自己来做,后续运营进入到相对稳定、成熟的阶段,在人力方面也有一定的积累,那主要工作就转变为筛选更适合的人去匹配相应的岗位,这个阶段可以慢慢放手。

  目前,行业已经进入到了一个洗牌期,自持物业不再是星级酒店的专利,中高端酒店自持是大趋势,未来希望买卖市场上可以出现更有效的退出方式,加大资产处置的灵活性。

  就我个人而言,没有之前那么冲动了,不会频繁寻找新项目投资。如果要进行新投资,我会更多考虑去找独栋物业,这样未来会有更多的操作空间,而不是像之前一样拿写字楼/公寓的夹层,毕竟楼中层要进行处置可能相对被动。

  另外,未来投资酒店,希望能从规划层面及早入手。西安土地财政的依赖度排名全国前五,喜欢到处画圈圈进行开发,然而本土行业却缺乏活力,产业结构单一,背调清楚政府规划很重要,避免被画饼,影响对投资大方向的判断。返回搜狐,查看更多